Нынешний год очень богат на экономические и политические события, и Россия находится в самом эпицентре происходящего. И естественно, все, что творится на международной арене и внутри страны, начиная от девальвации рубля и заканчивая украинскими событиями, оказывает влияние на рынок зарубежной недвижимости. Однако, как бы там ни было, интерес к заграничным квадратным метрам у россиян не пропал, особенно у инвесторов.
Скорее, наоборот, покупки зарубежной недвижимости с инвестиционными целями стали более частыми, чем покупки для собственного проживания и отдыха. Вот «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться, что же сейчас стоит приобретать в плане инвестиций и в каких странах?
Тихие гавани в старой доброй Европе
Выбирая недвижимость для инвестиций, прежде всего надо обращать внимание на ее рентабельность и на инвестиционную привлекательность капиталовложения. «А инвестиционная привлекательность – это в свою очередь совокупность целой группы факторов: помимо доходности и ликвидности самого объекта, это стабильность страны, доступность и привлекательность кредитования, защищенность интересов инвесторов на государственном уровне, развитость системы страхования рисков и т.п.», - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. То есть возможная прибыль во многом зависит от страны инвестирования.
И по совокупности указанных критериев наиболее инвестиционно привлекательными большинство экспертов считает европейские страны с сильнейшими экономиками - Великобританию, Германию, Францию, Швейцарию и Австрию. А также к этому списку некоторые специалисты добавляют США: хотя в нынешней политической обстановке вложения в недвижимость этой страны выглядят несколько неоднозначно, мощь американской экономики очевидна. «В названных странах инвестор имеет возможность получения стабильного, а нередко – и гарантированного рентного дохода в размере от 5 до 9% годовых, при этом кредитование покупки не только доступно, но и характеризуется привлекательными условиями. А благодаря недорогому кредитованию доход инвестора мультиплицируется и рентабельность инвестиций составляет в итоге 8-15% годовых, - уверяет Станислав Зингель (Gordon Rock). – Плюс не надо забывать о перспективах стабильного ежегодного роста цен на недвижимость – в среднем на 2-3%».
Однако в первую очередь выделяется рынок недвижимости Великобритании. «Экономика этой страны восстанавливается очень уверенно. Великобритания в отличие от соседей по Евросоюзу и США - единственная страна, которая даже во время кризиса обошлась без значительных финансовых вливаний. И в результате ее показатели гораздо более позитивные, чем у соседей: безработица менее 6%, рост ВВП – 2,4%, рост доходов населения – в среднем 4% в год, а рост цен на жилую недвижимость в 2013 году составил 6% в среднем по стране и 12% в Лондоне», - рассказывает Софья Соболевская, консультант отдела жилой недвижимости в Великобритании компании JLL. По данным других экспертов, цифры несколько меньше: например, Полина Филатова, управляющий директор и соучредитель компании LondonfoRus, говорит о 10%, но все равно это лучшие результаты по Европе, тем более что прогноз на 2014 год весьма стабилен. «С рынком Великобритании по потенциалу роста могут соперничать разве что рынки крупных городов Германии(где, кстати сказать, на рынке недвижимости тоже наблюдается уверенный рост. – От ред.), но здесь проблемой становится жесткое регулирование арендных отношений в жилом сегменте со стороны государства, а также высокий уровень подоходных налогов», - говорит Софья Соболевская (JLL). И кроме того, как отмечает Павел Малышев, директор компании Preco Group, в Германии довольно сложная процедура оформления сделок купли-продажи недвижимости. Также надо отметить, что недвижимость самых инвестиционно привлекательных стран, что вполне понятно, довольно дорога.
Варианты подешевле: та же Европа плюс Азия
И тут в качестве альтернативы можно выбирать довольно стабильные страны Восточной Европы, например,Чехию, где сегодня также наблюдается рост деловой активности. «Несмотря на общий экономический спад в еврозоне, Чешская Республика в 2013 году показала неплохие экономические результаты: промышленное производство выросло на 6,2%, экспорт – на 7,4%, количество новых зарубежных контрактов - на 14,3%, а внутренних - на 8,3%. Кроме того, страна вошла в число государств, которые больше других усовершенствовали свой показатель экономической свободы, и заняла в этом рейтинге 26 место, - рассказывает Павел Малышев (Preco Group). – И при этом Чехия отличается выгодным географическим положением: между Германией и Польшей, что обеспечивает и, можно сказать, гарантирует ее экономическую стабильность; умеренным налогообложением и расценками (общие расходы на покупку недвижимости составляют 4 - 8% от стоимости объекта, а при перепродаже объекта, находящегося в собственности физического лица не менее 5 лет, при условии прописки и проживания по данному адресу не менее 2 лет с продавца не взимается налог на прибыль); быстрым оформлением сделок по покупке недвижимости - в течение одного дня (а получить и зарегистрировать право собственности можно не более чем за 30 дней) и тесным многолетним сотрудничеством с Россией». В общем, Чехия тоже может быть неплохим выбором для инвестиций.
Также как, по мнению Михаила Чулкова, генерального директора агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property, и Португалия. «Здесь сейчас самое благоприятное время: цены снизились до исторического минимума, но начинают расти, плюс инвесторы получают огромный бонус - «золотой вид на жительство» при инвестициях в недвижимость от 500 тыс. евро. А о привлекательности Португалии для ведения бизнеса говорит, например, тот факт, что несколько мировых компаний в сфере информационных технологий открыли здесь свои офисы», - рассказывает эксперт.
«Однако нельзя не отметить, что устойчивая позитивная ценовая динамика в вышеуказанных странах в основном формируется благодаря государственным интервенциям и агрессивной монетарной политике повышения ликвидности. В таких условиях значительная часть сделок на развитых рынках, скорее всего, носит инвестиционный характер. И на этом фоне существует очевидный риск формирования новых «пузырей», что снижает привлекательность инвестиций в этих регионах. Надежнее выглядят динамичные экономики, где присутствует фундаментальный спрос – например, Китай, а также отдельные страны, где рост формируется на фоне низкой базы и предыдущей очень сильной коррекции цен, - утверждает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». – Так, в плане спекулятивных инвестиционных сделок (цель которых последующая перепродажа недвижимости. – От ред.), особенно с низким барьером входа – до полумиллиона долларов, - привлекательно в настоящий момент выглядит Азиатско-Тихоокеанский регион, где рентабельность может варьироваться в диапазоне 15-30%».